U ovom tekstu, vanknjižna svojina će biti u fokusu autora i isti će pokušati obraditi sve teme koje se tiču vanknjižne svojine, a naročito mogućnost prometovanja istom.
Uvek, pa tako i danas je aktuelna tema sticanja prava svojine na stanu, kući odnosno na određenoj nepokretnosti.
VANKNJIŽNA SVOJINA – POJAM
Pre samog objašnjavanja pojma vanknjižne svojine, autor ovog teksta će objasniti sledeće.
Da bi se steklo pravo svojine na određenoj nepokretnosti (stan, kuća, njiva…) morate da imate pravni osnov (lat.iustus titulus) i da postoji zakonski način sticanja istog (lat. Modus acquirendi). U ovom slučaju pravni OSNOV bi bio (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ug.o doživotnom izdržavanju, sporazum o deobi itd) , a način sticanja predstavlja upis prava svojine u zemljišno-javne knjige, tj. u nadležan katastar nepokretnosti.
Prethodno navedeno je bitno iz razloga što se u našem pravnom sistemu ne definiše institut vanknjižna svojina, tj. Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa, Zakon o prometu nepokretnosti ne poznaje institut “vanknjižne svojine”, ali je vanknjižna svojina našla mesto u našem pravnom sistemu iz razloga što u praksi postoji veliki broj lica koji su stekli pravo svojine (ugovorom, rešenjem o nasledjivanju, sporazumom..) ali nikada nisu upisali pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti.
Pojam “vanknjižna” svojina je propisan Zakonom o izvršenju i obezbeđenju članovima 209. i 210. koji glase:
“Ako nepokretnost nije upisana u katastar nepokretnosti izvršni poverilac mora uz predlog za izvršenje podneti isprave podobne da se na osnovu njih upiše svojina na nepokretnosti u korist izvršnog dužnika. Sud je dužan da podnetu ispravu odmah prosledi organu koji vodi katastar nepokretnosti i zastane s postupkom do upisa svojine izvršnog dužnika.
Ako je u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja naznačena nepokretnost ili deo nepokretnosti koji nisu upisani u katastar nepokretnosti i na kojima ne može da se upiše svojina, izvršni poverilac daje izjavu da upis svojine nije moguć i prilaže je uz predlog za izvršenje. U tom slučaju sud donosi rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, pod uslovom da izvršni poverilac uz predlog za izvršenje dostavi ili naznači, kao dokaz o vanknjižnoj svojini, građevinsku dozvolu koja glasi na izvršnog dužnika, ili ako ne postoji ili ne glasi na izvršnog dužnika – druge isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika.
Na predlog izvršnog poverioca, sud nalaže izvršnom dužniku ili drugom licu da dostavi isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika, pod pretnjom izricanja novčane kazne.
Pod uslovima iz stava 2. ovog člana i javni izvršitelj može zaključkom odrediti sprovođenje izvršenja na nepokretnosti u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika”.
I članom 210 koji glasi:
“Pošto sud donese rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, nepokretnost popisuje javni izvršitelj na sastanku za popis, na koji poziva izvršnog poverioca, izvršnog dužnika, lica čije se nepokretnosti graniče s nepokretnošću i neposrednog držaoca nepokretnosti, ako to nije izvršni dužnik.
Odredba stava 1. ovog člana shodno se primenjuje i kada javni izvršitelj donese zaključak o sprovođenju izvršenja na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika.
Zapisnik o popisu nepokretnosti za koju se utvrdi da je u svojini izvršnog dužnika ima dejstvo kao upis zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti i objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore.
U zaključku o prodaji nepokretnosti, javni izvršitelj posebno navodi da je nepokretnost u vanknjižnoj svojini”.
Ukoliko niste sigurni šta je vanknjižna svojina, Advokatska kancelarija Beograd predlaže da pročitate ovaj stručni tekst.
U Republici Srbiji, a naročito u gradu Beogradu dolazi do velikog širenja i građenja stambeno-poslovnih objekata iz razloga što Beograd kao glavni grad doživljava sve veću ekspanziju i priliv ne samo domaćih državljana, nego i stranaca; tj. veliki broj zaposlenih koji rade upravo na gradilištima u Beogradu dolaze iz Pakistana, Uzbekistana, Indije itd…
Nažalost, česte su situacije da upravo ti novi stambeno-poslovni objekti ne budu dovršeni do kraja dobijanjem upotrebne dozvole i upisivanjem svih posebnih delova (stanova, posl.prostora) u nadležni katastar nepokretnosti i iz te situacije dolazite u poziciju da imate pravni osnov (ugovor) i vodite se kao nosilac prava svojine u vanknjižnom vlasništvu na tom posebnom delu, jer niste stekli uslove za upis prava svojine u nadležnim javnim knjigama nadležne službe katastra nepokretnosti.
PROMET OBJEKATA KOJI SU VANKNJIŽNA SVOJINA
Zakonodavac je 2018. godine godine izvršio dopunu između ostalog i samostalnim članom 28. Zakona o izmenama i dopunama zakona o ozakonjenju objekata koji stupa na snagu 06.11.2018. godine, koji glasi:
“Nadležni organ za ozakonjenje je dužan da za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, u cilju upisa zabrane otuđenja za te objekte u vidu zabeležbe, u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona”.
Da biste dobili rešenje o ozakonjenju potrebno je da podnesete zahtev nadležnom odeljenju određene institucije (to je načešće odeljenje za urbanizam u opštini gde se nalazi ta nepokretnost koja je predmet ozakonjenja) i uz navedeni zahtev da između ostalog dostavite elaborat geodetskih radova da je objekat koji je predmet ozakonjenja stabilan i siguran za život i zdravlje ljudi i da kao takav može biti ozakonjen.
Nakon što zaprimite rešenje o ozakonjenju, imate pravni osnov za upis prava svojine na ozaknjonom objektu u skladu sa članom 36 Zakona o ozakonjenju objekata.
Advokat za imovinsko pravne odnose Beograd će za vas detaljno obraditi temu koja se tiče ozakonjenja tj. legalizacije objekata.
ZAKLJUČAK
Autor ovog teksta smatra da je tržište nekretninama u Rep. Srbiji, a naročito u Beogradu kao glavnom gradu,najvećem ekonomskom centru u regionu zatrpano, kao i da je ponuda i potražnja u velikoj nesrazmeri pre svega iz prethodno navedenih razloga koji se tiču ozakonjenja (legalizacije) objekata odnosno sporog rešavanja navedenog od strane nadležnih institucija.
Možemo li da zamislimo situaciju da se u Beogradu izvrši odnosno da se u potpunosti ili bar u većem delu završi masovna legalizacija odnosno ozakonjenje objekata koji su vanknjižna svojina odnosno objekata koji nemaju upotrebnu dozvolu i nisu upisani u katastar nepokretnosti iz nekog razloga.
Autor ovog teksta smatra da bi se u tom slučaju princip ponude i potražnje prevagnuo na stranu ponude, što bi u skladu sa osnovnim ekonomskim postulatima dovelo do pada cena na tržištu nekretninama i time bi se mnoge stvari ubrzano i završile.
Do tada, nadajmo se da će država naći način da u praksi sprovede da nadležne institucije svoj posao završavaju blagovremeno i da na taj način omoguće promet vlasnicima svih nepokretnosti, pa i onih opisanih ovde, tj. nepokretnosti koja je vanknjižna svojina.
Advokat Beograd vas poziva da pročitate sve što vas interesuje, a vezano je za GRAĐENJE NA TUĐEM ZEMLJIŠTU.
