Ugovor o hipoteci je ugovor kojim se jedna strana (hipotekarni dužnik) obavezuje da u korist druge strane (hipotekarnog poverioca) stavi na hipoteku nekretninu kao sredstvo obezbeđenja.
Hipoteka omogućava hipotekarnom poveriocu da namiri svoja potraživanja iz prodaje hipotekovane nekretnine u slučaju da hipotekarni dužnik ne ispuni svoje obaveze u skladu sa ugovorom o hipoteci.
Ugovor o hipoteci regulisan je posebnim zakonom, tj. Zakonom o hipoteci.
PREDMET HIPOTEKE
Predmet hipoteke može da bude:
Nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.
-Šta ne može biti predmet hipoteke?
Predmet hipoteke ne može biti pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu, budući da to pravo ne sadrži ovlašćenje slobodnog raspolaganja.
Advokatska kancelarija Beograd smatra da je zasnivanje hipoteke veoma složen pravni posao, te je potrebno da konsultujete stručno lice u vezi sa tim.
OBEZBEĐENO POTRAŽIVANJE
Bitno je napomenuti da svako potraživanje, bilo buduće ili uslovno, kao i potraživanja u stranoj valuti je moguće obezbediti hipotekom.
Potraživanje obezbeđeno hipotekom obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove.
NASTANAK HIPOTEKE
Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:
ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);
založne izjave (jednostrana hipoteka);
zakona (zakonska hipoteka);
sudske odluke (sudska hipoteka).
Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.
FORMA UGOVOR (A) O HIPOTECI
Ugovor o hipoteci se zaključuje u obliku odnosno u formi javnobeležničkog zapisa ili javnobeležničke potvrđene (solemnizovane) isprave.
Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji.
UPIS UGOVOR (A) O HIPOTECI
Upis ugovor (a) o hipoteci se vrši na zahtev:
vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;
dužnika;
poverioca.
ŠTA UGOVOR O HIPOTECI NAROČITO SADRŽI?
Ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
Precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;
Podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i podatke kojim se dokazuje svojina nad njima, odnosno postojanje drugog prava;
Podatke o stvarima iz člana 5. Zakona o hipoteci koje hipoteka obuhvata.
Bezuslovna izjava vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, odnosno u posebnoj ispravi, i to formi iz člana 10. stav 1, odnosno člana 15. stav 1. Zakona o hipoteci, u kojoj je zaključen i ugovor o hipoteci.
NIŠTAVE ODREDBE UGOVORA O HIPOTECI
poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;
Nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica.
Ništava je odredba ugovor (a) o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.
Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.
Ugovor o hipoteci je vrlo složen i detaljan pravni dokument, koji zahteva pažljivo razmatranje pre nego što se potpiše. Stoga se savetuje da se ugovor o hipoteci uvek zaključuje uz prisustvo Advokat za imovinsko pravo Beograd.
UGOVOR O HIPOTECI U KONTEKSTU KREDITNIH ODNOSA
Ugovor o hipoteci se obično zaključuje u kontekstu kreditnih odnosa, kada hipotekarni dužnik uzima kredit od hipotekarnog poverioca. U ovom slučaju, hipotekarni dužnik je dužan da vrati kredit u određenom roku, zajedno sa kamatama i drugim troškovima.
Ukoliko hipotekarni dužnik ne ispuni svoje obaveze, hipotekarni poverilac može da podnese zahtev za prodaju hipotekovane nekretnine kako bi namirio svoja potraživanja.
Ugovor o hipoteci obično sadrži detaljne informacije o hipotekarnoj nekretnini (adresa, površina, pravo svojine), iznosu hipoteke, kamatnoj stopi, rokovima plaćanja, načinu izmirenja obaveza, proceduri prodaje hipotekovane nekretnine, kao i druga prava i obaveze ugovornih strana.
Važno je napomenuti da se ugovor o hipoteci smatra jednim od najvažnijih dokumenata u bankarskom sektoru i da je od ključne važnosti da se detaljno prouči pre potpisivanja, jer on ima dugoročne finansijske posledice po sve uključene strane.
Advokat za imovinsko pravne odnose Beograd smatra da je ugovor o hipoteci je važan dokument koji reguliše odnos između poverioca i dužnika, a takođe ima i pravni značaj u slučaju spora.
Stoga je važno da ugovor o hipoteci bude jasan i precizan, kako bi se izbegle eventualne nejasnoće ili nesporazumi u vezi sa uspostavljanjem hipoteke i izvršenjem obaveza koje su obezbeđene hipotekom.
UGOVOR O HITPOECI KAO IZVRŠNA ISPRAVA
Hipoteka zasnovana na osnovu ugovor (a) o hipoteci odnosno na osnovu založne izjave kao jednostrane hipoteke upisuje se u registre nepokretnosti kao “izvršna vansudska hipoteka” i sprovodi se vansudski postupak namiranja u skladu sa Zakonom o hipoteci.
Ugovor o hipoteci odnosno založna izjava da bi imale snagu izvršne isprave, moraju da sadrže i sledeće odrebe u skladu sa zakonom:
Jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu;
Izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama ovog zakona o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu;
Jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je dužan da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.);
ISPLATA CELOKUPNOG DUGA HIPOTEKARNOG DUŽNIKA
Ostvarene su pretpostavke za ispis hipoteke iz registra nepokretnosti nakon prestanka obezbeđenog potraživanja na zakonom dozvoljen način, isplatom celokupnog duga hipotekarnom poveriocu.
