Pravo svojine je najšire u granicama zakonu i nosilac prava svojine ima pravo držanja, raspolaganja i korišćenja tom stvari, koje se može isticati prema svim trećim licima. Pravo svojine je apsolutno i ograničeno samo u zakonom tačno određenim slučajevima i pod određenim uslovima.
Pravo susvojine jeste kada više lica imaju pravo susvojine na nepodeljenoj stvari, tj. kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini te stvari (idealni deo).
ŠTA JE PRAVO PREČE KUPOVINE I KOJIM ZAKONOM JE REGULISANO?
Pravo preče kupovine kao institut stvarnog prava, regulisan je primarno Zakonom o prometu nepokretnosti (član 5.-član 10.) Takođe, pravo susvojine i pravo preče kupovine, predstavljaju i sastavni deo Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa.
Pre nego što se upustimo u detaljno obrazlaganje prava preče kupovine, vratićemo se na kratko na priču o susvojini kao jednom od oblika svojine.
IDEALNI DEO predstavlja onaj deo koji je iskazan u razlomcima ili u procentu, ali nije realno određen prema samoj stvari. Npr. Imate pravo susvojine na 1/3 stana, ali ta vaša 1/3 se odnosi u odnosu na celokupnu površinu stana.
REALNI DEO onaj deo susvojine koji je tačno određen. Npr. Imate pravo susvojine na 1/3 stana, ali tačno znate koji je to deo, recimo vaša je kuhinja, što znači da je u ovom slučaju izvršena deoba te nepokretnosti.
***Napomena: Ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.
PRAVO PREČE KUPOVINE I SUSVOJINA
Autor ovog teksta će Vam pokušati približiti i pojasniti pravo susvojine i institut prava preče kupovine kroz sledeći primer.
Recimo da na istom stanu, kući ili poslovnom prostoru postoji više suvlasnika, recimo postoje tri suvlasnika i svaki ima pravo svojine u obimu od po 1/3 idealnih delova na tom stanu, kući ili poslovnom prostoru.
Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju sa tom stvari na kojoj su suvlasnici, za poslove redovnog upravljanja potrebna je suglasnost više od polovine svih suvlasnika, dok je za poslove vanrednog upravljanja ( npr.prodaja, zakup te stvari, stavljanje stvari pod hipoteku…) potrebna suglasnost svih suvlasnika.
Ukoliko nema neophodne saglasnosti za redovno ili vanredno upravljanje, o tome odlučuje sud.
Ovo i jeste glavna distinkcija između SUSVOJINE I ZAJEDNIČKE SVOJINE. Lica koja su zajedničari ( svojina stečena u braku, članovi porodičnog domaćinstva koji sustekli zajedničku svojinu, zajednička svojina u stambenoj zgradi) ne mogu raspolagati samostalno sa tom stvari, nego samo zajednički, dok kod susvojine, svaki suvlasnik ima pravo da pokloni, otuđi svoj suvlasnički deo i u tom slučaju dolazimo do prava preče kupovine.
Da se vratimo na naš primerak od tri suvlasnika koji imaju pravo susvojine u obimu od po 1/3 idealnih delova na stanu, kući ili poslovnom prostoru
Jedan od suvlasnika odluči da proda svoju 1/3 idealnih delova na stanu, kući ili poslovnom prostoru i tu se postavlja pitanje prava preče kupovine?
Ukoliko želite da prodate Vaš suvlasnički deo, ali ne znate zakonsku proceduru, prepustite Advokat Beograd rešavanje svih nedoumica i ispoštujte slovo zakona.
PONUDA NOSIOCIMA PRAVA PREČE KUPOVINE
Dakle, odlučili ste se na prodaju 1/3 idelanog dela na stanu, dužni ste pre prodaje vašeg dela, da isti ponudite suvlasniku koji imaju najviši suvlasnički udeo na toj stvari.
Međutim, ukoliko je više lica sa istim obimom idealnih udela na toj stvari, imate pravo da ponudite onom licu koje vi izaberete , te da postupate u svemu u skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti i inistitutom prava preče kupovine u susvojini.
Ponuda za pravo preče kupovine, mora biti dostavljena u pismenom obliku ( preporučenom poštom) svim suvlasnicima i ista mora da sadrži opis nepokretnosti, cenu i uslove prodaje.
Ponuđeno lice je dužno da se izjasni u roku od 15 dana od dana slanja pismene ponude preporučenim pismom, te ukoliko se izjasni negativno (odbije ponudu) ili ukoliko se uopšte ne izjasni (prećutno je odbije) imaćete pravo da vaš susvojinski udeo na tom stanu, kući ili poslovnom prostoru prodate trećem licu.
U KOM ROKU IMAM PRAVO DA SVOJ SUVLASNIČKI DEO PRODAM TREĆĆEM LICU, NAKON ODBIJANJA PONUDE SUVLASNIKA PO OSNOVU PRAVA PREČE KUPOVINE?
***ODGOVOR: Izričito ili prećutno odbijena ponuda važi godinu dana, to znači da vaš suvlasnički udeo imate pravo prodati trećem licu pod istim uslovima u roku od godinu dana, a ukoliko isti ne prodate u roku od godinu dana, moraćete proći istu proceduru ispočetka.
***Napomena: Prodaja trećem licu susvojinskog dela, ne može biti povoljnija od ponude učinjene suvlasniku/suvlasnicima
Advokati Beograd proučavajući celokupnu dokumentaciju utvrđuju sve što je neophodno i relevatno u slučaju prava preče kupovine kao jednog od instituta stvarnog prava.
ROKOVI ZA TUŽBU U SLUČAJU POVREDE PRAVA PREČE KUPOVINE
U slučaju povrede prava preče kupovine, tako što je prodavac prodao svoj suvlasnički deo prodao trećem licu, pre nego što je ponudio taj deo imaocu prava preče kupovine, taj imalac prava preče kupovine imaće pravo na podnošenje tužbe kako bi se taj ugovor o prodaji nepokretnosti oglasio bez dejstva prema njemu i kako bi njemubio prodat suvasnički deo pod istim uslovima.
ROKOVI su relativno kratki i postoji SUBJEKTIVNI I OBJEKTIVNI ROK.
Subjektivni rok iznosi 30 dana od dana saznanja za prodaju.
Objektivni rok iznosi dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.
***Napomena: Ukoliko nije zaključen ugovor o prodaju nepokretnosti na propisan način ili ug. O kupoprodaji nepok. predstavlja simulovan pravni posao (kojim se prikriva taj ugovor o prodaji nepokretnosti) pa treće lice udje u državinu stvari i vrši faktičku vlast na stvari, tj. tog stana, kuće ili poslovnog prostora, lice koje je imalo pravo preče kupovine, imaće pravo i na podnošenje tužbe nadležnom sudu.
Tužba se u ovom slučaju može podneti u roku od jedne godine od saznanja za prenos te stvari u državinu trećem licu, a najkasnije u roku od dve godine od predaje te nepokretnosti u državinu trećem licu.
U slučaju podnošenja navedenih tužbi, vi kao imalac prava preče kupovine kome je to pravo i povređeno, bili ste u obavezi da u sudski depozit položite iznos prema tržišnoj vrednosti susvojinskog dela prema kome ste imali pravo preče kupovine, u suprotnom, nadležni sud odbacio takvu tužbu kao nedopuštenu.
Pročitajte sve što vas zanima o Ugovoru o poklonu i o Povratu PDV-a kupcu prvog stana.
2 odgovora