Gradjenje na tudjem zemljištu predstavlja jedan od instituta stvarnog prava i jedan od originarnih načina sticanja prava svojine.
Gradjenje na tudjem zemljištu kao originarni način sticanja prava svojine podrazumeva kada pravni sledbenik ne izvodi svoje pravo svojine iz prava prethodnika kao npr. po osnovu ugovora o kupoprodaji.
To znači dolazi do stvaranja i zasnivanja novog prava, tj.nepostojanja pravnog kontinuiteta kao kod derivativnog načina sticanja.
KOJIM ZAKONOM JE REGULISANO GRADJENJE NA TUDJEM ZEMLJIŠTU?
Gradjenje na tudjem zemljištu regulisano je članovima 24-26 Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa RS.
Ukoliko niste sigurni da li ste stekli pravo svojine na osnovu gradjenja na tudjem zemljištu, Advokatska kancelarija Beograd savetuje da pročitate ovaj stručni tekst u vezi sa tim ili da kontaktirate stručno lice.
Postoji više situacija koje je moguće da se dese u slučaju građenja na tuđem zemljištu, situacije kada je graditelj savestan, vlasnik zemljišta nesavestan itd.
GRADITELJ JE SAVESTAN, A VLASNIK ZEMLJIŠTA JE NESAVESTAN?
Lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio.
U ovom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
GRADITELJ JE SAVESTAN/NESAVESTAN, A VLASNIK ZEMLJIŠTA JE SAVESTAN?
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta, i u ovom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo i na naknadu štete.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke.
Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Po proteku ovog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.
ŠTA SE DEŠAVA AKO SU I GRADITELJ I VLASNIK ZEMLJIŠTA SAVESNI?
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta i vlasniku zemljišta, odnosno graditelju, pripada naknada za zemljište, odnosno građevinski objekat.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Advokati Beograd proučavajući celokupnu dokumentaciju utvrđuju sve što je neophodno i relevatno za sticanje prava svojine kroz gradjenje na tudjem zemljištu kao jednog od instituta stvarnog prava.
Međutim, u praksi postoje i druge situacije koje zakon izričito ne reguliše, ali koje se mogu podvesti pod navedene norme Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa koji propisuju gradjenje na tudjem zemljištu.
GRADJENJE NA TUDJEM ZEMLJIŠTU - ŠTA SE DEŠAVA UKOLIKO SU I GRADITELJ I VLASNIK ZEMLJIŠTA NESAVESNI?
Pod navedene norme se može podvesti o situacija da je graditelj znao da gradi na tudjem zemljištu a da je ipak pristao da to uradi (nesavestan), a i vlasnik zemljišta je znao da graditelj gradi na njegovom zemljištu određeni objekat i nije se tome usprotivio.
Bitno je istaći u ovoj situaciji da lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar.
U ovoj situaciji je nesumnjivo da će graditelj steći pravo svojine na tom objektu i zemljištu pod tim objektom i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekta, a po osnovu instituta stvarnog prava-gradjenje na tudjem zemljistu, dok bi vlasnik zemljista imao pravo na prometnu cenu zemljista u vreme donosenja sudske odluke.
Navešćemo vam sentencu izreke Presude Apelacionog suda u Nišu 26 Gž 1949/19 od dana 24.07.2019. godine:
-Sticanje svojine gradjenje (m) na tudjem zamljištu kada su obe strane nesavesne:
“Lice koje sopstvenim sredstvima izradi objekat za tov junadi sa nadstrešnicom, koji predstavlja građevinski objekat, znajući da gradi na tudjem zemljištu, a čemu se vlasnik parcele nije usprotivio u toku izgradnje i nakon toga, niti je tražio rušenje objekta, stiče pravo svojine na izgrađenom građevinskom objektu i pravo svojine na zemljištu na kome je objekat izgrađen”.
Advokat Beograd vas poziva da pročitate sve vezano za PRAVO PREČE KUPOVINE.
Jedan odgovor