Šta je Ugovor o zakupu? Koje su pravne osobine ugovora o zakupu? Obaveze zakupodavca, obaveze zakupca, zakupnina, podzakup, prestanak ugovora o zakupu, primer ugovor (a) o zakupu stana.
ŠTA JE UGOVOR O ZAKUPU?
Ugovor o zakupu jeste imenovan ugovor, tj. regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima RS u članovima 567-599.
Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu (stan, garaža, poslovni prostor ili određenu pokretnu stvar-auto npr.), a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu, te je dužan istu vratiti zakupodavcu po prestanku upotrebe u stanju u kome je primio u državinu.
Iz ove definicije proizilaze sledeće PRAVNE OSOBINE ugovor (a) o zakupu, a to su:
Ugovor o zakupu je:
Dvostrano-obavezujući i teretan – što znači da za svaku stranu stvara određenu obavezu ( zakupodavac je dužan da preda predmet zakupa na upotrebu, dok je zakupac dužan da plaća određenu naknadu za tu stvar, da je koristi na način predviđen ugovorm, te da je vrati zakupodavcu u stanju u kome je primio;
Ugovor o zakupu je komutativan – što znači da se u trenutku njegovog zaključenja zna koja je strana poverilac, a koja je dužnik i kakav je odnos uzajamnih davanja, tj.unapred se znaju sva njihova dejstva;
Ugovor o zakupu je imenovan kako smo već i naveli, što znači da je regulisan pozitivno-pravnim propisima, tj. Zakonom o obligacionim odnosima RS;
Ugovor o zakupu je ugovor sa sukcesivnim prestacijama – što znači da se obaveza plaćanja zakupnine za upotrebu određene stvari (pokretne ili nepokretne) izvršava u određenim vremenskim razmacima, u dužem ili kraćem vremenskom periodui;
Ugovor o zakupu je neformalan ugovor – što znači da za punovažnost ugovora o zakupu nije neophodna pismena forma kada su u pitanju pokretne stvari, s obzirom da je sama predaja stvari i suglasnost volja dokaz postojanja zakupa te stvari, dok je ugovor o zakupu formalan (pismena forma) kada je u pitanju zakup nepokretnosti (stana, posl.prostora, garaže, poljoprivrednog zemljišta itd.) i isti stupi na pravnu snagu danom potpisivanja od strane zakupodavca i zakupca i nije neophodna overa/solemnizacija ugovora o zakupu kod javnog beležnika;
Ugovor o zakupu je individualan ugovor – što znači da ga zaključuju pravna ili fizička lica među sobom i proizvode pravna dejstva samo u odnosu na ugovorne strane.
Advokatska kancelarija Beograd smatra da je zasnivanje ugovora o zakupu može da bude ozbiljan i veoma složen pravni posao, te je potrebno da konsultujete stručno lice u vezi sa tim.
OBAVEZE ZAKUPODAVCA
Zakupodavac je u obavezi da PREDA STVAR koja predstavlja predmet ugovora o zakupu. Bitno je naglasiti da predmet ugovora o zakupu ne mogu biti potrošne stvari.
Često pitanje je ono koje se tiče ODRŽAVANJA ZAKUPLJENE STVARI.
Važno je znati da je zakupodavac u obavezi da vrši redovne opravke stvari i da je održava dok traje zakup.
U slučaju da zakupac plati troškove održavanja zakupljene stvari, imao bi pravo na povraćaj tih sredstava od strane zakupodavca.
Sitni troškovi održavanja padaju na teret zakupca i bilo bi poželjne za ugovorne strane da se u ugovor o zakupu navedu na šta bi trebalo da se odnose ti sitni troškovi, da se konkretizuje.
IZMENE NA ZAKUPLJENOJ STVARI I ODGOVORNOST ZA MATERIJALNE NEDOSTATKE
Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari.
Ako bi izmenama stvari bila smanjena u izvesnoj meri zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj srazmeri.
Zakupodavac odgovara zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom., ali se ne uzimaju se u obzir nedostaci koji su manjeg značaja.
KADA ZAKUPODAVAC NE ODGOVARA ZA NEDOSTATKE
Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati.
OBAVEZE ZAKUPCA
Obaveza upotrebe stvari prema ugovor, tj. Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin.
Zakupac predmet zakupa može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari.
Zakupac će odgovarati za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.
Zatim, obaveza plaćanja zakupnine u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu.
Ako ugovorom o zakupu nije drukčije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća polugodišnje kad je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po isteku tog vremena.
Obaveza vraćanja zakupljene stvari podrazumeva da je zakupac dužan da zakupljenu stvar čuva i da je po prestanku zakupa vrati u neoštećenom stanju zakupodavcu. Zakupac ima pravo da stvari koji se mogu odvojiti od zakupljene stvari da odvoji, ako je to moguće bez oštećenja i da ih odnese sa sobom, ali može je zakupodavac i zadržati, ali ih mora naknaditi njihovu vrednost u vreme vraćanja.
Advokat za ugovore Beograd će detaljno obraditi temu koja se tiče ugovora o zakupu.
PODZAKUP
Podzakup podrazumeva da zakupac može zakupljenu stvar ili deo te stvari predati na upotrebu trećem licu (podzakupcu) kao podzakupodavac.
Pretpostavlja se da je zakupac u mogućnosti da zakupljenu stvar preda u podzakup ako nije nešto drugo ugovoreno ili ukoliko se time ne nanosi šteta zakupodavcu.
Ukoliko zakupac preda stvar na upotrebu podzakupcu, dužan je garantovati zakupodavcu da će treće lice, tj.podzkakupac upotrebljavati stvar u skladu sa potpisanim ugovorom o zakupu.
Podzakup prestaje u momentu prestanka zakupa.
PRESTANAK UGOVOR (A) O ZAKUPU
Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili na neodređeno vreme.
-PROTEK VREMENA NA KOJI JE UGOVOR O ZAKUPU ZAKLJUČEN-
Ukoliko je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme, smatra se da je zakup prestao da važi protekom vremena na koji je ugovor zaključen, ali ako zakupac nastavi da upotrebljava stvar i nakon proteka vremena, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao primarni ugovor o zakupu.
-OTKAZ-
Ugovor o zakupu čiji vreme trajanja nije određeno, tj. ugovor o zakupu koji je zaključen na neodređeno vreme, može prestati otkazom od bilo koje ugovorne strane.
Otkaz ugovora o zakupu ne može da bude kraći od 8 dana i ne može se dati u nevreme., a otkazni rok nije neophodan ako su to stvari koje su opasne po život i zdravlje zakupca.
-PROPAST USLED VIŠE SILE-
Zakup prestaje i ukoliko zakupljena stvar bude ništena usled više sile, a ukoliko je zakupljena stvar delimično uništena ili oštećena, zakupac ima pravo da raskine ugovor o zakupu ili da traži sniženje zakupnine i ostane i dalje u ugovornom odnosu.
-SMRT ZAKUPODAVCA ILI ZAKUPCA-
Ukoliko se desi smrt jedne ili druge ugovorne strane, zakup će se nastaviti ostvarivati sa naslednicima jedne ili druge ugovorne strane osim ako je nešto drugo ugovoreno.
Advokat za imovinsko pravo Beograd predlaže da svoju imovinu uvek zaštitite na način predviđen zakonom i da se uvek konsultujete sa stručnim licima iz te oblasti.
PRIMER UGOVORA O ZAKUPU STANA
UGOVOR O ZAKUPU STANA
Zaključen dana ______________ godine u _____________ između:
1. _______________ iz ______________, ul. ________________, br. ____ (dalje: Zakupodavac), i
2. ___________________ iz ______________, ul. _________________, br. ____ (dalje: Zakupac).
Ugovorne strane su se sporazumele o sledećem:
Član 1
Zakupodavac izdaje Zakupcu u zakup jednosoban, polunamešten stan, površine 39 m2, u ul. _______________, br. _____ koji se nalazi na trećem spratu (a sastoji se od dnevne sobe sa kuhinjom, spavaće sobe, hodnika, kupatila sa WC i lođe), za vreme od jedne godine, počevši od dana ___________ godine do ___________ godine.
Član 2
Zakupodavac se obavezuje da Zakupcu dana _____________ godine preda stan u stanju podobnom za stanovanje.
Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu, odmah po ulasku u stan, odjednom isplati jednogodišnju zakupninu u ukupnom iznosu od ___________ dinara, da stan koristi kao dobar domaćin, snosi sve troškove potrebne za redovno održavanje stana i da Zakupodavca obaveštava o važnim okolnostima vezanim za stan.
Zakupac je obavezan da snosi sve troškove koji nastanu upotrebom stana (telefon, struja, voda, smeće itd).
Porez i vanredne troškove održavanja stana snosi Zakupodavac, a redovne Zakupac.
Član 3
Zakupac ne može bez pristanka Zakupodavca menjati namenu prostorija ili izvoditi radove kojima bi se promenila dispozicija odnosno veličina prostorija niti deo prostorija ili ceo stan izdati u podzakup. Ako bi Zakupac takve radove preduzeo ili prostorije drugom izdao, Zakupodavac je ovlašćen da za ubuduće jednostrano raskine ugovor.
Član 4
Ovaj ugovor prestaje istekom vremena na koji je zaključen, o čemu će Zakupodavac, jedan mesec pre isteka roka, obavestiti Zakupca. On se može produžiti samo na osnovu posebnog ugovora ugovornih strana.
Član 5
Ovaj ugovor sačinjen je u četiri istovetna primerka, po dva za svaku ugovornu stranu.
ZAKUPODAVAC ZAKUPAC
____________________ _____________________
Advokat Beograd vas poziva da pročitate i druge teme obradjenje na BLOGU.
